Vendita immobili di Stato, c'è già una grana a Roma

Mentre lo Stato lavora al piano per valorizzare 60 miliardi di patrimonio immobiliare pubblico inutilizzato, c'è già una storia emblematica delle difficoltà che si potrebbero incontrare lungo il percorso. La vicenda - che rischia di mettere in cattiva luce la reputazione del Paese agli occhi degli investitori nazionali ed esteri - riguarda l'ex Caserma Guido Reni di Roma, che Cassa Depositi e Prestiti Real Asset sta cercando di vendere sul mercato. Un'operazione in corso da circa un anno sulla quale la società di gestione immobiliare infrastrutturale di Cdp (che è controllata dal ministero dell'Economia) dovrà prendere una decisione definitiva a breve, probabilmente già nella prossima settimana. Il fatto è che, a un passo dal dunque, Cdp Real Asset sembra intenzionata a respingere l'unica offerta vincolante proveniente dal gruppo immobiliare milanese Coima Sgr principalmente per un tema di prezzo (anche se, a quanto risulta, sembra ci siano posizioni diverse all'interno di Cdp).

E che l'orientamento vada verso il «no» lo si capisce da quanto riferito da fonti vicine a Cdp Real Asset le quali dichiarano che «il processo di rigenerazione dell'area delle ex Caserme Guido Reni procede senza interruzioni. Si sta anche valutando un affinamento della strategia di vendita dell'asset sul mercato, con l'opzione di una compartecipazione all'operazione per migliorare l'impatto complessivo della valorizzazione immobiliare». Probabilmente, quindi, Cdp Real Asset indirà un nuovo bando con l'intenzione di mantenere una quota di minoranza nel progetto. Il che, tuttavia, comporterebbe un allungamento delle tempistiche e conseguenti costi aggiuntivi, anche in termini di svalutazione dell'immobile. Una scelta che non andrebbe nella direzione degli intendimenti del Tesoro, che vorrebbe incoraggiare gli investitori locali ed esteri e tirare la volata al piano di valorizzazione degli asset immobiliari (e non solo) che sta mettendo in pista.

Il progetto di riqualificazione dell'ex caserma, infatti, è di quelli da vetrina: copre un'area enorme, di oltre 50mila metri quadrati a nord della Capitale, nel quartiere Flaminio. La vendita della Reni è solo il primo passo di un ambizioso processo di rigenerazione urbana che, a cose fatte, avrà un valore di 500 milioni: il progetto comprende aree residenziali, negozi, spazi verdi, oltre a una biblioteca, parcheggi sotterranei e un centro civico. L'aggiudicatario del progetto, inoltre, dovrà contribuire con oltre 40 milioni da versare al Comune di Roma per la realizzazione del Museo della Scienza vicino al Maxxi. Non è finita qui, poiché in carico al vincitore del bando ci sarebbero ulteriori bonifiche che porterebbero gli oneri straordinari a circa 60 milioni.

La società di gestione immobiliare e infrastrutturale di Cdp ha lanciato il bando nel novembre del 2023, per il quale hanno manifestato interesse 15 realtà a cui sono poi seguite 6 offerte non vincolanti. Alla fine di marzo erano rimaste in lizza DeA Capital RE, Hines, Kryalos, Investire e Generali RE (in ticket con Luiss) oltre a Coima Sgr. Solo quest'ultima - da quanto emerge da fonti di mercato - avrebbe presentato un'offerta congrua al valore di carico dell'immobile, che dopo essere stato acquistato da Cdp nel 2013 a circa 60 milioni dal Comune di Roma oggi si sarebbe svalutato fino a un valore inferiore ai 50 milioni. Coima ha presentato la proposta per conto del fondo ESG City Impact partecipato, tra gli altri, da Cassa Forense, Cassa dei Commercialisti, Inarcassa, Enpam, Compagnia di San Paolo, Fondazione Padova e Rovigo, Intesa Sanpaolo (che è anche advisor del fondo sull'operazione), Fideuram Vita.

Secondo quanto è riuscito a raccogliere Il Giornale, inoltre, l'offerta messa sul piatto dal fondo che fa capo a Manfredi Catella avrebbe mantenuto aperta la porta a far restare Cdp Real Asset con una quota di minoranza. Il che, quindi, lascia aperto uno spiraglio in vista dei prossimi giorni.