Affitti brevi, come guadagnare e pagare le tasse con Air BnB

Gli italiani sono ai primi posti nel mondo per possesso di immobili di proprietà. Naturale, quindi, che la piattaforma di condivisione di spazi e affitti brevi, AirBnB, nata a San Francisco nel 2009, abbia trovato proprio da noi uno dei mercati più fiorenti e proficui.

Come funziona un affitto breve

Con la nascita della sharing economy, in concomitanza allo sviluppo dei siti web, i proprietari di immobili in siti di interesse storico-artistico o semplici località di villeggiatura, hanno trovato nella formula dell'affitto breve un'importante opportunità per integrare i loro redditi, quando non farne proprio l'attività esclusiva e principale. La semplicità di inserire l'annuncio di affitto sul portale dedicato fa da contraltare, ahinoi, alle innumerevoli "insidie" che il proprietario dovrà poi tenere in debita considerazione, soprattutto sotto il profilo della tassazione in ambito nazionale. Bisogna innanzitutto sottolineare che, in caso di attività occasionale, non sarà necessario aprire la partita Iva. Se, invece, si vorrà trasformare questa opportunità nel proprio business principale, sarà allora necessario aprire una partita Iva con codice Ateco dedicato all'attività di "affittacamere e bed & breakfast" (55.20.51). I guadagni ottenuti dagli affitti, poi, dovranno essere dichiarati, in quanto reddito prodotto, sia che il contribuente sia persona fisica, che partita Iva.

Scelta della tassazione

Il contribuente potrà poi scegliere tra due diverse forme di imposizione fiscale, ovvero la cedolare secca e la tassazione Irpef. La prima opzione offre apparentemente alcuni vantaggi, in quanto scontando un'imposta sostitutiva fissa del 21% sugli introiti complessivi (al lordo), consente di non pagare singolarmente l'imposta di registro, l'irpef (e addizionali) e l'imposta di bollo. Non è prevista, però, alcuna detrazione. Nella seconda alternativa, invece, il reddito imponibile è pari al 95% sul canone di locazione e, poichè a tale regime sono soggetti i lavoratori dipendenti e i pensionati, il guadagno ottenuto andrà a sommarsi alle altre entrate, come stipendi o pensioni, e verrà considerato nel calcolo dell'Irpef da versare.

Quali spese si possono detrarre

Ci sono servizi particolari, quali la fornitura di pasti, i trasferimenti e l'accompagnamento di guida turistica che, implicando un'attività professionale, inibiscono la possibilità di applicazione della cedolare secca. Altri servizi, invece, quali l'aria condizionata, la connessione wi-fi, la fornitura di biancheria e l'ordinaria pulizia, saranno spese da indicare e poi detrarre nella dichiarazione dei redditi.

Come pagare le tasse su AirBnB

Innanzitutto bisogna distinguere tra proprietario dell'immobile, oppure host o intermediario. Nel primo caso, attraverso il modello 730 precompilato, si dovrà indicare il guadagno come reddito fondiario, nel Quadro B; nel secondo caso, si indicherà il guadagno come reddito diverso, nell'apposito Quadro D. In caso di cedolare secca, si dovrà eseguire il versamento con F24 in unica soluzione, oppure con un acconto del 95% entro il 30 giugno dell'anno d'imposta, e il saldo entro il 30 giugno dell'anno successivo, con una maggiorazione dello 0,40% sul totale. Nel caso in cui l’importo superi i 257 euro, sarà possibile dilazionarlo in tre rate, con un primo versamento del 60% a giugno, un secondo acconto a novembre e un saldo a giugno dell’anno successivo.

Da segnalare, infine, che nel caso di attivitá non professionale, sarà sufficiente compilare una ricevuta fiscale, acquistabile anche in cartoleria e, in caso di importo superiore ai 77,47€, sará obbligatoria l'applicazione sulla ricevuta di una marca da bollo di 2€.