Contratto a canone concordato e cedolare secca: qual è la differenza

Negli ultimi anni il mercato immobiliare italiano ha visto un aumento significativo nell'uso di contratti a canone concordato e cedolare secca. Queste due opzioni offrono agli affittuari e ai proprietari una flessibilità fiscale, ma è essenziale comprendere le differenze tra di esse per fare la scelta giusta in base alle proprie esigenze. Vediamole insieme.

Canone concordato: in cosa consiste e quali i requisiti

Il canone concordato (detto anche contratto di locazione convenzionato), rappresenta un tipo di contratto di locazione in cui l'importo dell'affitto è definito entro un intervallo specifico, stabilito mediante accordi territoriali tra le organizzazioni di proprietari e inquilini. A regolarne il funzionamento, la legge n. 431/1998, che stabilisce procedure di stipula del contratto, requisiti necessari, durata e modalità di rinnovo. Ai sensi di tale legge, il proprietario dell'immobile non ha il libero arbitrio nella determinazione del canone, ma deve attenersi a un range prestabilito. Questa tipologia di contratto ha una durata minima di 3 anni, con la possibilità di una proroga automatica di ulteriori 2 anni, a meno che non sia presentata una disdetta nei termini stabiliti dal contratto stesso. Al termine di questo periodo, le parti hanno la facoltà di decidere se rinnovare o concludere il contratto.

Per stipulare un contratto a canone concordato, sia il proprietario che l'inquilino devono essere persone fisiche, e l'uso dell'immobile deve essere esclusivamente residenziale, precludendo quindi questa formula a qualsiasi attività d'impresa, arti o professioni. Superata la durata dei primi 3 anni, in mancanza di comunicazioni da ciascuna delle parti, il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni alle stesse condizioni. Per disdire il contratto, è necessario inviare una comunicazione tramite lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza.

Agevolazioni fiscali per locatore e inquilino

Il contratto a canone concordato offre significative agevolazioni fiscali sia per il locatore che per l'inquilino. Entrando più nel dettaglio, l'importo del canone, generalmente inferiore a quello di mercato (calmierato), è studiato per soddisfare le esigenze degli inquilini e dei proprietari. Ciò consente ai proprietari di usufruire di incentivi fiscali, tra cui, la riduzione del 30% del canone soggetto all'Irpef, la detrazione forfettaria del 5%, uno sconto del 30% sull'imposta di registro, suddiviso tra locatore e inquilino; in dichiarazione si considera solo il 49,5% del canone annuale. Negli accordi in vigore sono state elaborate tabelle con parametri valutati in base a qualità e caratteristiche dell'immobile, come la zona in cui è ubicato, i metri quadrati, le rifiniture, gli accessori, etc.

Il locatore può inoltre beneficiare dell'opzione per la cedolare secca al 10% (che deve essere comunicata all'Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto), godere di una riduzione Imu e Tasi. Anche l'inquilino che sceglie un contratto a canone concordato può accedere a detrazioni fiscali fino a un importo massimo di 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro, e 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a tale importo, ma non superiore a 30.987,41.

Cedolare Secca: in cosa consiste

La cedolare secca rappresenta un regime facoltativo che comporta il versamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali relative sulla parte del reddito derivante dall'affitto dell'immobile. Inoltre, mediante questa modalità, non sono dovute l'imposta di registro e l'imposta di bollo, solitamente applicate a registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Non viene però sostituita l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. L'aliquota dell'imposta sostitutiva si calcola applicando un 21% sul canone di locazione annuo concordato tra le parti. È prevista un'aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate in specifici comuni, o classificate come C/1, con una superficie fino a 600 metri quadrati.

La scelta della cedolare secca prevede la rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione per l'intera durata dell'opzione, anche se previsto nel contratto, includendo le variazioni accertate dall'Istat dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell'anno precedente. È possibile optare per la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto che negli anni successivi, nel caso di affitti pluriennali. Tuttavia, se l'opzione non viene esercitata all'inizio, la registrazione segue le regole ordinarie, con le imposte di registro e di bollo dovute e non rimborsabili. Nella proroga del contratto, è essenziale confermare l'opzione simultaneamente alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Chi può adottarla e per quali immobili

Il regime della cedolare secca è aperto alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento, escludendo coloro che locano l'immobile nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. L'opzione può essere esercitata per unità immobiliari abitative nelle categorie catastali da A1 a A11, ad eccezione dell'A10 (uffici o studi privati). La cedolare secca può essere applicata anche a pertinenze affittate insieme con l'abitazione o separatamente, a condizione che il rapporto di locazione coinvolga le stesse parti contrattuali. Nel caso di contitolarità dell'immobile, l'opzione deve essere esercitata separatamente da ciascun locatore. La scelta per la cedolare secca ha effetto per l'intera durata del contratto o della proroga. Tuttavia, il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. La revoca comporta il versamento dell'imposta di registro eventualmente dovuta.

Effetti sul reddito

Il reddito soggetto a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Sul reddito soggetto a cedolare e sulla cedolare stessa, non vanno applicati oneri deducibili o detrazioni.

Il reddito soggetto tale formula può essere invece considerato nel cespite ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi natura, collegati al possesso dei requisiti reddituali (quali la determinazione dell'Isee o del reddito per poter essere considerato a carico).