Fiscalizzazione degli abusi edilizi: in cosa consiste e quando si applica

In ambito condominiale, la fiscalizzazione degli abusi edilizi si può applicare, dove vi siano le condizioni, anche nel caso di opere abusive realizzate su parti comuni o di proprietà privata, quando la demolizione di queste opere risulti impraticabile o pericolosa. Vediamo dunque alcuni aspetti specifici legati a tale pratica, all'interno dei condomini.

In cosa consiste

La fiscalizzazione degli abusi edilizi è un meccanismo giuridico che consente, in alcuni casi, di "sanare" irregolarità edilizie non mediante una demolizione, ma tramite il pagamento di una sanzione economica. In altre parole, invece di rimuovere o correggere fisicamente un abuso edilizio (ad esempio una costruzione senza permesso o difforme dal progetto approvato), è possibile risolvere la questione versando una somma di denaro allo Stato o all'ente locale.

Non si tratta però di una “sanatoria automatica”. La fiscalizzazione viene concessa solo in determinati casi e seguendo specifiche procedure, previste dal Testo Unico dell’Edilizia, con l'obbligo per il responsabile dell'abuso di pagare la sanzione stabilita. La sanzione non rende quindi l'abuso conforme dal punto di vista urbanistico, ma evita la demolizione.

Opere abusive su parti comuni

Quando un condòmino realizza interventi edilizi abusivi su parti comuni del condominio (ad esempio, chiusura di terrazzi, installazione di verande o ampliamenti non autorizzati), l'amministratore o gli altri condòmini possono richiedere l’intervento delle autorità per valutare la legittimità dell'opera. In caso venga accertato l’abuso edilizio, il Comune può ordinare la demolizione. Tuttavia, se la demolizione comporta rischi per la sicurezza dell'edificio o per altre parti dell'immobile, si può applicare la fiscalizzazione, consentendo al responsabile di pagare una sanzione anziché rimuovere l'opera.

Opere abusive su parti private

Anche quando un condòmino esegue opere abusive all'interno della sua proprietà (chiudendo ad esempio un balcone o modificando le finestre), se queste opere alterano il decoro architettonico o violano le norme urbanistiche, gli altri condòmini possono agire per la tutela dell'estetica o dell'assetto strutturale dell'edificio. In caso di violazione delle regole edilizie, il Comune può intervenire. Anche qui, se risulta impossibile demolire l’abuso senza arrecare danno all’intero stabile, la fiscalizzazione può essere applicata.

Iter decisionale e responsabilità

Nel contesto condominiale, l’amministratore ha il dovere di vigilare sulle parti comuni e intervenire qualora vi siano opere abusive che possano danneggiare il condominio. Tuttavia, la richiesta di demolizione o di fiscalizzazione degli abusi viene solitamente indirizzata alle autorità locali, come il Comune. Sarà l'ente a valutare se l’abuso è sanabile, demolibile o fiscalizzabile.

Se l’abuso riguarda parti comuni, è probabile che l’intervento interessi anche l’assemblea condominiale, che può deliberare su come procedere, tenendo conto degli interessi di tutti i condòmini. Resta il fatto che la decisione finale su demolizione o fiscalizzazione spetti agli enti preposti, in base alla valutazione di sicurezza e compatibilità tecnica.

Conseguenze per chi commette l'abuso

La fiscalizzazione degli abusi edilizi in condominio permette di risolvere particolari situazioni senza richiedere la demolizione, che potrebbe creare danni ad altre parti dell'edificio o comportare gravi rischi strutturali. Va comunque tenuto presente che l'opera abusiva resta comunque illegittima e che il condòmino responsabile dell’abuso dovrà pagare la sanzione pecuniaria stabilita dal Comune; se poi l’abuso compromettesse il decoro architettonico o la sicurezza del condominio, ci potrebbero essere ulteriori azioni legali tra condòmini.

Ruolo dell'assemblea

In molti casi, l’assemblea condominiale può discutere sull'eventuale azione da intraprendere nei confronti dell'abuso. Se le opere abusive su parti comuni violano regolamenti condominiali o urbanistici, i condòmini possono deliberare azioni legali contro chi ha realizzato l'opera. Tuttavia, la fiscalizzazione, se applicata, potrebbe limitare tali azioni, poiché la sanzione pecuniaria risolve il problema dal punto di vista amministrativo.

Prescrizione

Come per altri abusi edilizi, anche nel contesto condominiale la fiscalizzazione segue i termini di

prescrizione stabiliti dalla legge. Generalmente, un abuso edilizio può essere sanzionato entro un certo periodo di tempo, dopodiché l'azione amministrativa potrebbe non essere più possibile.