Condono edilizio 2023, cosa fare per evitare sanzioni e pene

La legge conferisce la possibilità di mettere in regola gli interventi edilizi che sono sfuggiti alle norme. Il condono, che è da intendere come una misura eccezionale, prevede l’annullamento o la diminuzione delle pene o delle sanzioni che conseguono un fatto illecito.

Nello specifico, si parla di illeciti compiuti nel momento in cui si modifica o si costruisce un immobile e, al pari di ogni altro condono già concesso, anche il condono edilizio 2023 sottostà a norme e regole precise.

Che cos’è il condono edilizio

È uno strumento utilizzato da molti cittadini con il quale regolarizzare le opere che non rispettano le norme urbanistiche senza incappare in sanzioni e pene. È messo a disposizione dal governo o dal parlamento ed è da considerare una legge speciale che, peraltro, viene corretta di quando in quando.

La legge sul primo condono edilizio 47/1985 prevedeva sia la sanatoria sia il condono, mentre la legge 724/1994 sul secondo condono imponeva limiti di tempo e relativi allo stato di avanzamento dei lavori. Con la terza legge sul condono, la Legge 326/2003, è l’ultima revisione in ordine cronologico dalla quale si possono trarre i confini entro i quali è possibile fare richiesta di un condono edilizio.

Di fatto, costituiscono abuso edilizio quelle opere attuate senza essere in possesso delle licenze o delle concessioni necessarie. Gli abusi sono tipicamente di triplice natura:

• abuso totale, ossia l’edificazione di un’immobile per il quale non è stato rilasciato alcun permesso
• abuso sostanziale, ossia una difformità rilevante rispetto all’opera autorizzata
• abuso minore, piccole differenze rispetto al progetto edile autorizzato

Il condono edilizio 2023

La sentenza 698/2023 del Tar del Lazio ha introdotto una novità, si tratta di un caso particolare che potrebbe rimescolare un po’ le carte. Un cittadino ha chiesto un condono edilizio per un’unità immobiliare di 40 metri quadrati edificata su una superficie residenziale.

Il Comune ha respinto la domanda, sostenendo che l’area interessata al condono fosse destinata a parco, tesi questa fermamente respinta dal cittadino il quale ha anche sottolineato che l’immobile edificato è funzionale all’edificio principale il quale è stato costruito nel pieno rispetto delle norme. Ricorrendo al Tar, il cittadino ha anche chiesto, oltre al rimborso delle spese sostenute per la pratica di condono edilizio, anche un risarcimento del danno.

I giudici hanno respinto la sua richiesta sostenendo che, pure se il vincolo territoriale (l’area destinata a parco) è stato deciso dopo l’edificazione dell’immobile principale, ogni ampliamento volumetrico è da considerare non attuabile, al contrario degli interventi di restauro o conservativi.

C’è un altro aspetto evidenziato dal Tar relativo al rimborso delle spese sostenute per il condono edilizio. Il cittadino ha diritto al rimborso degli oneri concessori ma non a quelli per l’oblazione. Concetti questi ultimi che approfondiremo in seguito.

Cosa si può condonare

Il cittadino può chiedere il condono per le opere attuate prima del 31 marzo 2003 e che rientrano in sei tipologie di abuso, tra queste:

• le opere realizzate senza titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche
• le opere realizzate senza titolo abilitativo edilizio ma conformi alle norme urbanistiche
• gli interventi di ristrutturazione edile che cambiano radicalmente l’immobile
• le opere di risanamento o restauro attuate in assenza di titolo abitativo
• le opere di restauro intese a conservare l’immobile
• le opere di manutenzione straordinaria

L’elenco dei principi che rendono legittimo il condono edilizio è ampio e, per comprenderne meglio la portata, è utile considerare le opere che non sono condonabili.

Cosa non si può condonare

Oltre alla novità introdotta dal Tar del Lazio che è destinata a fare scuola, ci sono condizioni che non prevedono il condono edilizio:

• le opere edificate con il supporto di contributi pubblici di qualsivoglia natura, purché erogati a partire dal primo gennaio 1996
• le opere edificate in unità abitative già oggetto di precedenti condoni per la loro costruzione o per la ristrutturazione
• le opere che non possono essere adeguate agli adeguamenti antisismici
• le opere relative a immobili vincolati, relative ad aree boschive oppure edificate su aree di proprietà dello Stato.

La presentazione di una domanda di condono richiede che vengano allegati diversi documenti.

Come presentare una domanda di condono edilizio

Il condono edilizio può essere richiesto da chiunque abbia una titolarità sull’immobile e, se parte di un condominio, occorre la firma dell’amministratore. Se il condono è relativo a un’opera edificata su un terreno appartenente a un ente pubblico, occorre anche il benestare di quest’ultimo per potere procedere.

La richiesta deve essere inviata all’ufficio comunale competente e deve includere questi documenti:

• dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà
• asseverazione di un professionista abilitato
• documentazione degli elementi che determinano la abusività dell’opera (tipicamente fotografie o planimetrie)
• prova del versamento dell’oblazione allo Stato
• prova del versamento della quota integrativa dell’oblazione in favore della Regione
• prova del versamento del contributo di costruzione e dei diritti di segreteria, entrambi in favore del Comune.

L’abuso edilizio è da considerare un reato e il condono, pure riducendone la portata a una mera questione amministrativa, comporta dei costi.

Costi e sanzioni

Gli abusi edilizi prevedono sanzioni di ordine penale e amministrativo. L’aspetto penale può comportare, a seconda dell’entità dell’abuso, una multa e persino l’arresto. Le sanzioni possono persino richiedere il ripristino dell’opera allo stato precedente all’abuso.

Il costo del condono varia dai 50 ai 250 euro per metro quadrato a seconda del tipo di abuso e degli oneri accessori.

Costi che includono l’oblazione, ossia una somma intesa a estinguere un reato.

Va sottolineato che il condono edilizio non è una sanatoria, giacché il primo è da considerarsi un intervento eccezionale, mentre la sanatoria è di norma garantita e consentita dalle norme in essere.