Mutui, in discesa da giugno. L'ipotesi della surroga: 4 vantaggi

La Bce probabilmente non taglierà i tassi. Almeno non nella riunione di giovedì (domani). Eppure è convinzione diffusa che i tassi sui mutui dovrebbero iniziare a scendere. Di poco, ma a scendere. Almeno 22 euro in meno da giugno, per una rata che a marzo si fosse attestata sui 751 euro. L’esempio e la previsione è quella che ha elaborato in queste ore il sito di comparazioni Facile.it.

L’analisi dei futures sull’Euribor - secondo Facile.it - evidenzierebbe un primo calo sensibile tra giugno e luglio che appunto produrrebbe un risparmio sulla rata di 22 euro. La simulazione è fatta su un mutuo ipotetico di 126mila euro in 25 anni. La stima sull’impatto della variazione delle rate non tiene in considerazione l’ammortamento della quota capitale, elemento che potrebbe variare in base alle caratteristiche del mutuo. L'Euribor è l’indice cui sono legati i mutui a tasso variabile, e tende a muoversi spesso anticipando le mosse della Banca centrale, tanto è vero che negli ultimi giorni è tornato a scendere, arrivando sotto la soglia del 3,90% per quello a tre mesi - spiegano gli esperti di Facile.it - se il trend dovesse confermarsi "anche nelle prossime settimane, i mutuatari potrebbero vedere i primi lievi benefici già dai prossimi mesi".

Guardando ancora un po' più in là, considerando un mutuo medio variabile sottoscritto a gennaio 2022 (126.000 euro in 25 anni, LTV 70%), la cui rata a marzo 2024 ha superato i 750 euro, Facile.it ha calcolato che, poiché l'Euribor a 3 mesi dovrebbe scendere al 3,05% entro la fine dell’anno e arrivare intorno al 2,63% entro giugno 2025, la rata diminuirebbe di 65 euro entro dicembre 2024, per poi arrivare ad un calo di quasi 100 euro a giugno 2025.

L'ipotesi della surroga: 4 vantaggi

"La discesa degli indici sarà graduale e molto più lenta rispetto alla salita cui abbiamo assistito negli scorsi mesi ed anni", continuano gli esperti di Facile.it. "Il consiglio, per chi ha un mutuo a tasso variabile e vuole abbattere la rata senza dover attendere, è di valutare la surroga approfittando delle condizioni favorevoli attualmente offerte dal mercato".

Il calo dei tassi fissi continua a essere un’opportunità per coloro che vogliono provare ad approfittare della surroga, che nel primo trimestre del 2024 ha rappresentato più di un quarto della domanda totale di mutui (25,4%), in crescita rispetto allo stesso periodo del 2023 quando era pari al 17,8%.

Cos’è la surroga del mutuo? È il meccanismo con cui trasferisci senza spese il mutuo in un’altra banca che ti propone condizioni più convenienti. Dunque, da un lato niente costi con la banca da cui hai stipulato in origine il mutuo e niente penali: con la surroga trasferisci, non estingui il mutuo, perciò la banca non può richiederti una penale per l’estinzione anticipata. Dall’altro niente costi con la banca dove trasferisci il mutuo per commissioni, istruttoria della pratica, perizia, accertamenti catastali, notaio o altro, ad eccezione della tassa per l’iscrizione della surroga del mutuo nei registri immobiliari. Quindi, la surroga del mutuo è senza spese, ma anche senza vincoli: infatti la vecchia banca non può opporsi al trasferimento del mutuo. Con la surroga, del mutuo puoi cambiare

• la durata,
• la rata mensile,
• il tipo di tasso,
• lo spread applicato

ma non puoi cambiare l’importo finanziato, o meglio, il debito residuo da pagare sul finanziamento in corso.

Per quanto riguarda la richiesta di mutui, dall’Osservatorio di Facile.it emerge che chi ha presentato domanda di mutuo per l’acquisto di una prima casa tra gennaio e marzo 2024 ha puntato ad ottenere, in media, 136.809 euro da restituire in poco più di 26 anni, valori in linea con quelli rilevati a inizio 2023. Cala leggermente il valore medio dell’immobile oggetto di mutuo, passato da circa 190.000 euro a 186.000 euro, mentre sale lievemente l’LTV (il rapporto tra il valore del mutuo e quello dell’immobile) che raggiunge il 77%.

Stabile l’età media di chi ha presentato domanda di finanziamento per l’acquisto della prima casa, pari a 37 anni e mezzo; nei primi tre mesi del 2024 il peso percentuale degli under 36 sul totale richiedenti è stato pari al 49,8%.

Sul fronte dell’offerta, invece, Facile.it ha rilevato come nei primi tre mesi dell’anno le condizioni proposte dalle banche siano state nel complesso favorevoli, soprattutto per i tassi fissi, i cui indici sono risultati in costante discesa; le migliori offerte per un mutuo standard da 126.000 euro in 25 anni (LTV 70%), partono da un TAN fisso pari al 2,55%, corrispondente ad una rata di 568 euro; a gennaio 2024 la miglior rata era di 604 euro.

Nettamente più costosi i tassi variabili, con i migliori TAN che partono dal 4,45%, vale a dire una rata di circa 690 euro. La distanza tra tassi variabili e fissi ha spinto la quasi totalità dei richiedenti, il 99%, a scegliere questa seconda opzione.

Come è variata la rata variabile di un mutuo medio da gennaio 2022 a marzo 2024?

Come potrebbe cambiare la rata variabile di un mutuo medio dal Q2 2024?