Nomine e revoche frequenti dell’amministratore: quali conseguenze per il condominio

Abbiamo trattato in diverse occasioni la figura dell'amministratore, elemento chiave, in quanto responsabile della manutenzione delle parti comuni e della gestione delle questioni amministrative, appunto, e finanziarie del condominio. Tuttavia, non sempre il rapporto tra i condòmini e l'amministratore procede senza intoppi e ciò può portare a frequenti cambi di chi ricopre tale ruolo. Quali possono essere le conseguenze sulla gestione del condominio del susseguirsi di nomina e revoca dell’amministratore? Vediamone aspetti tecnici, pro e contro.

Aspetti normativi

Il tema del susseguirsi di nomina e revoca degli amministratori di condominio è disciplinato principalmente dal Codice Civile, in particolare negli articoli 1129 e seguenti.

La nomina dell'amministratore è necessaria nei condomini con più di otto condòmini. Essa avviene tramite l'assemblea condominiale, voce collettiva dei proprietari, ed è richiesta una maggioranza qualificata, il che vuol dire non solo la maggioranza dei partecipanti all'assemblea, ma almeno la metà del valore dell'edificio, espresso in millesimi. Una volta nominato, l'amministratore rimane in carica in genere per un anno, con la possibilità di rinnovo automatico per un altro anno, salvo diversa decisione dell'assemblea.

La revoca dell'amministratore, invece, può avvenire in qualsiasi momento, sempre ad opera dell'assemblea condominiale. Anche in questo caso è prevista la stessa maggioranza qualificata utilizzata per la nomina. Le ragioni possono andare dalla percezione di una gestione inefficiente alla mancata trasparenza, fino a vere e proprie violazioni dei doveri. Sebbene, però, l'assemblea abbia il diritto di revocare l'amministratore, tale decisione deve essere giustificata, soprattutto se avviene prima della scadenza naturale del mandato.

Se l'assemblea non riesce a prendere una decisione unanime, o in caso di gravi irregolarità nella gestione del condominio, i condòmini possono rivolgersi al giudice. La revoca giudiziaria è una misura più drastica, riservata a situazioni problematiche, come la mancata convocazione dell'assemblea per periodi prolungati o l'omissione nella presentazione del rendiconto.

Susseguirsi di nomine e revoche: possibili vantaggi

Nomine e revoche frequenti dell'amministratore di condominio possono portare alcuni vantaggi, a seconda delle situazioni specifiche. Ecco i principali:

miglioramento della gestione: un nuovo amministratore può introdurre maggiore efficienza, trasparenza e competenza nella gestione del condominio, risolvendo problemi esistenti e migliorando i servizi;

maggiore trasparenza: un cambio di amministratore può portare a una gestione più aperta e rigorosa, soprattutto in caso di precedenti problemi di trasparenza finanziaria;

adattamento alle nuove esigenze: un nuovo amministratore può avere le competenze necessarie per affrontare nuove sfide e progetti complessi;

riduzione dei conflitti: un cambio può aiutare a migliorare il clima condominiale e a instaurare una comunicazione più efficace;

maggiore responsabilità: la possibilità di essere revocato può incentivare gli amministratori a mantenere alti standard di servizio;

risparmio economico: un nuovo amministratore potrebbe negoziare contratti migliori e ottimizzare le spese;

maggiore coinvolgimento dei condòmini: il processo di nomina e revoca può stimolare un maggior coinvolgimento dei condòmini nella gestione.

innovazione: un nuovo amministratore potrebbe essere più aperto all'utilizzo di tecnologie moderne.

Susseguirsi di nomine e revoche: possibili svantaggi

Tra gli eventuali contro di una sequenza serrata di nomine e revoche, si possono invece annoverare:

instabilità: frequenti cambiamenti possono portare a una mancanza di continuità nella gestione, ritardi e incomprensioni;

costi aggiuntivi: ogni sostituzione comporta costi legati alla transizione e alla revisione dei conti;

difficoltà nella realizzazione di progetti a lungo termine: cambi frequenti possono rendere difficile portare a termine progetti complessi;

tempo necessario per l'inserimento: un nuovo amministratore deve costruire da zero una relazione con i condòmini e familiarizzare con le dinamiche interne.

fiducia minata: frequenti cambiamenti possono indebolire la fiducia dei condòmini nell'amministratore e nell'assemblea;

aumento dei contenziosi: il continuo avvicendamento di amministratori può aumentare il rischio di contenziosi legali;

minore attrattività per i professionisti del settore: un condominio con una storia di frequenti cambiamenti potrebbe risultare più problematico da gestire agli occhi di un nuovo amministratore, quindi meno “attraente”.

Considerazioni finali

La stabilità nella figura dell’amministratore è fondamentale per il buon funzionamento del condominio. Tuttavia, in alcune circostanze, la rotazione può portare a un rinnovamento positivo.

È importante che i condòmini siano consapevoli dei vari pro e contro, in base alla gravità o meno della situazione, considerando se le problematiche possano essere risolte in altro modo, prima di procedere con una revoca o una nuova nomina.