Superbonus e Imu, l'effetto boomerang: chi pagherà più tasse

L'attenzione verso l'aggiornamento delle rendite catastali è cresciuta dopo le dichiarazioni del ministro dell'Economia, Giancarlo Giorgetti, nello scorso ottobre sulle verifiche legate ai bonus edilizi, in particolare al Superbonus 110%. Tuttavia, l'allarme mediatico circa possibili aumenti di pressione fiscale sulle abitazioni non trova riscontri concreti, a parte il fatto che chi ha apportato migliorie al proprio immobile sfruttando i bonus deve aggiornarne il valore catastale. Approfondiamo il tema per chiarire gli impatti per i contribuenti.

Un focus sulle "case fantasma"

Uno degli obiettivi principali della delega fiscale del 2023 è l'identificazione degli immobili non censiti o abusivi. Grazie a strumenti avanzati come droni e database interoperabili tra Agenzia delle Entrate e Comuni, il governo punta a mappare il patrimonio edilizio e aumentare il gettito fiscale. Tuttavia, questo intervento non comporta una revisione generalizzata a valore di mercato, come precisato dallo stesso Giorgetti.

Rendita catastale: quando cambia?

Ogni intervento significativo su un immobile, come modifiche strutturali, ampliamenti o installazioni di nuove tecnologie, può comportare un incremento della rendita catastale. È una procedura regolamentata da un decreto del 1994, confermata nella Legge di Bilancio 2024. Chi beneficia del Superbonus è obbligato a dichiarare tali variazioni: l’omissione può portare a sanzioni da 1.032 a 8.264 euro. La norma prevede che l'Agenzia delle Entrate invii lettere di compliance ai proprietari non in regola con la dichiarazione catastale.

Ad esempio, interventi come l'installazione di cappotti termici, pompe di calore o pannelli solari, tipici dei bonus edilizi, potrebbero far aumentare la rendita di un immobile anche del 15-30%. Nei condomini, l’impatto varia a seconda della portata delle ristrutturazioni, mentre per abitazioni unifamiliari l’aumento è quasi automatico.

Esempi pratici

Un bilocale ristrutturato in provincia di Alessandria potrebbe vedere la rendita aumentare da 392,51 euro a 464,81 euro (+18%). Un caso più complesso, come la trasformazione di una vecchia casa di campagna a Brindisi in una bifamiliare, potrebbe persino raddoppiare la rendita attuale. Similmente, un intervento di riqualificazione su un villino unifamiliare a Lecco, con cappotto termico e fotovoltaico, potrebbe far lievitare la rendita di circa il 17%. Vi sono anche eccezioni come i locali commerciali trasformati in abitazione: un cambio di categoria da C1 ad A2 potrebbe portare il valore da 1.834 euro a 464 euro.

Questo incremento impatta direttamente sulle imposte, come l'IMU e l'ISEE, nonché sulle spese di trasferimento immobiliare (imposte di registro e sostitutive). Inoltre, la rivalutazione fiscale aumenta il carico per gli acquirenti.

Impatti economici

L'aumento della rendita catastale ha ripercussioni dirette su numerose imposte:
Imu: per le seconde case, l’imposta si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente di 160. Ad esempio, un aumento di rendita da 392,51 a 464,81 euro porta l’Imu annua da 699 a 828 euro, con un incremento del 18%.
Isee: l’incremento della rendita contribuisce ad aumentare il valore patrimoniale degli immobili, incidendo sui calcoli per l’accesso a prestazioni sociali.
Plusvalenze: se l’immobile ristrutturato viene venduto entro 10 anni, la plusvalenza è tassata al 26%, con eccezioni per le prime case e gli immobili ereditati.

Inoltre, l’aggiornamento catastale influisce sull’imposta di registro e sull’imposta di successione. Ad esempio, per gli atti traslativi, la rendita catastale rivalutata diventa la base imponibile su cui si applicano i tributi.

Il costo sociale del Superbonus

Non va dimenticato che il Superbonus 110% ha generato un costo complessivo di almeno 175 miliardi di euro, contribuendo all'aumento del debito pubblico

italiano, ora stabilizzato sopra il 135% del Pil. Le misure attuali, come il bonus ristrutturazioni ridotto al 50% per le prime e al 36% per le seconde case, riflettono il tentativo di rendere più sostenibile il sistema.