Ecco il dettaglio sul mutuo che può cambiare tutto

Nella rata del mutuo si possono nascondere costi maggiori per il risparmiatore se la Banca utilizza un regime finanziario di calcolo degli interessi più onerosi e non espressamente previsti nel contratto.

Come tutelare i contratti del mutuo

Con la sentenza numero 2188 del 21.1.2021, il Tribunale di Roma offre un importante spunto per la tutela dei contratti del mutuo con ammortamento alla "francese" (con rate cioè sempre costanti), stabilendo che la sostituzione da parte della banca (mentre si sta firmando il contratto) del regime legale di capitalizzazione semplice degli interessi con il regime composto nel calcolo delle rate di un piano di ammortamento, provoca un innalzamento nascosto del tasso di interesse effettivamente applicato. La mancata negoziazione, tra le due parti (esercente e banca) del regime finanziario di capitalizzazione composta comporta, però, maggiori oneri per il risparmiatore. Da qui c'è la violazione dell'art. 117 TUB (Testo Unico Bancario), che impone, a pena di nullità, di indicare per iscritto nei contratti bancari il tasso di interesse applicato e ogni altro prezzo e condizione.

"Il risparmiatore va rimborsato"

Questa situazione si verifica più di frequente di quanto si pensi: abbiamo chiesto il parere dello Studio Legale Dirittissimo nella persona dell'avvocato Enrico Vallarolo (info.mutui.derivati@gmail.com), che ci ha spiegato come "il costo implicito nell’impiego del regime composto, incluso nel computo del tasso effettivo globale (TEG) in aggiunta a tutte le altre commissioni, remunerazioni e spese, configura un tasso usurario", afferma l'avvocato. In questo modo, "il risparmiatore è tenuto a rimborsare alla banca il solo capitale e non anche gli interessi, con pieno diritto ad ottenere il rimborso delle somme pagate a tale titolo". Per non incorrere in brutte sorprese, è importante che si sviluppi una sorta di "educazione finanziaria" per evitare che il cliente non eviti domande in tutti i casi poco chiari, che ci sia una maggiore consapevolezza e si possa riuscire a fare confronti tra più offerte.

Cosa fare quando si richiede un mutuo

Richiedere un mutuo è un passo importante nella vita di una coppia, una famiglia e di qualsiasi cittadino italiano che desidera acquistare un'abitazione. Ecco perchè bisogna cogliere le opportunità che il mercato offre in quel momento per cercare di ridurre l'onere del debito con la surrogga o la rinegoziazione. Per essere "preparati", oltre ad avere un consulente di fiducia, si possono controllare i siti di istituzioni come la Banca d'Italia, dove si può trovare online una guida chiamata "L'economia per tutti" per cercare di comprendere qualcosa nel migliore dei modi. Come suggerisce Il Sole 24 Ore, chi richiede il mutuo fa l'errore di guardare al Tan, il tasso di interesse puro, ma non è corretto perché molte spese collegate alla sottoscrizione del mutuo figurano nel Taeg, il Tasso annuo effettivo globale d'interesse, dove ci sono tutte le spese obbligatorie per l'apertura ed il pagamento del finanziamento.

I 15 punti del Pies

Per venire incontro ai consumatori c'è il Pies (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), un fascicolo che contiene tutte le informazioni relative al mutuo che la banca è tenuta a consegnare al cliente quando effettua una proposta vincolante di mutuo. Per dare un'occhiata si può consultare il sito di Bankitalia; i punti principali comprendono le "Caratteristiche principali del contratto di credito; Tasso d'interesse e altri costi; Importo di ciascuna rata; Tabella di ammortamento esemplificativa; Obblighi supplementari; Altri diritti del consumatore". Le informazioni variano dal tipo di mutuo (fisso o varabiabile) alle oscillazioni del Tasso di interesse oltre a tutti i costi che confluiscono nel Taeg, comprese le spese una tantum e le spese periodiche. "Il finanziatore elenca i costi per categoria (spese una tantum, spese periodiche e incluse nelle rate, spese periodiche ma non incluse nelle rate), indicando l'importo, il soggetto al quale devono essere pagati e la scadenza per il pagamento", spiegano le istruzioni di Bankitalia.

Oltre ai punti elencati, si trovano le polizze (obbligatorie e non), l'importo delle rate e tutte le informazioni che riguardano il tasso variabile.

Da non sottovalutare anche la sezione "Obblighi supplementari", dove sono indicati anche i costi delle polizze obbligatorie per la sottoscrizione del contratto e "quando i servizi supplementari possono essere acquistati da soggetti terzi scelti dal consumatore". Dal punto di vista legale, infine, l'unica polizza obbligatoria è quella che riguarda incendio e scoppio.