La guida al mutuo perfetto: ecco come scegliere i contratti migliori

Conoscenze finanziarie, tassi, inflazione, costi accessori: prima di ricorrere al mutuo, sarebbe meglio saper possedere alcune competenze basilari per evitare di incorrere in brutte sorprese.

Molti italiani si affidano al prestito ipotecario senza avere né le adeguate conoscenze finanziarie né quelle di prodotto. E questo, come non manca di sottolineare Il Sole 24 Ore, può letteralmente costare carissimo, visto e considerando che ogni errore subisce il cosiddetto effetto moltiplicatore. Anche perché il mutuo è un contratto finanziario “a leva finanziaria” e spalmato su un lungo periodo, che ha una durata media di 20-25 anni e che prevede un importo medio erogato superiore ai 120mila euro.

L’analisi preliminare prevede due step: sapere come sono formati i tassi di un mutuo - è quindi anche quali sono i fattori che nel tempo possono modificarli - e conoscere aspetti contrattuali, quali gli oneri accessori e le assicurazioni obbligatorie. In questo modo è possibile, con un po’ di pratica, evitare di stipulare il “mutuo pigro” anziché il “mutuo perfetto”. Ma soprattutto è possibile risparmiare oltre 50mila euro.

Tasso variabile e fisso: cosa cambia?

Partiamo dalle basi. È meglio affidarsi a un tasso variabile o a uno fisso? Nel primo caso la rata da pagare è soggetta a possibili alterazioni e può salire così come scendere; nel secondo il tasso è congelato per l’intero piano di ammortamento secondo quanto concordato con la banca in fase preliminare.

Il tasso è formato dallo spread scelto dalla banca (cioè un margine applicato dall’istituto per coprire i costi e assicurarsi un profitto sull’operazione stessa) e dall’andamento del costo del denaro e dell’inflazione (ovvero quanto costa alle banche prendere denaro in prestito da altre banche o dalla Bce). È infatti necessario sapere che il mutuo variabile è agganciato agli indici Euribor, oppure al tasso di riferimento della Bce, mentre quello fisso dipende dall’indice Euriris.

Ciascun indice ha una propria quotazione variabile giornalmente sui mercati e, in altre parole, in base a come gira l’economia cambiano le aspettative sui costi del denaro. In ogni caso, a differenza del mutuo a tasso variabile, quello fisso non espone il mutuatario alle variazioni degli Euriris. Il motivo è semplice: sono le due parti che fissano l’indice il giorno della stipula. Gli stessi lo sommano poi allo spread della banca per arrivare al Tan, cioè al Tasso annuo nominale. Possiamo quindi affermare che l’Euriris è proiettato sul lungo periodo mentre l’Euribor sul breve.

Arriviamo poi agli oneri accessori: spese di incasso rata, istruttoria, assicurazioni obbligatorie e perizia. Queste voci devono essere incluse nel Taeg, ovvero nel Tasso annuo effettivo globale. Le varie offerte di mutuo dovrebbero dunque essere confrontate in base al citato Taeg. In linea teorica, più è basso e più ridotti sono gli oneri.

Le polizze assicurative

Per le polizze assicurative è doveroso fare un discorso a parte. La polizza incendio e scoppio è una copertura obbligatoria ma non è obbligatorio sottoscriverla con “la banca erogante”. Ci sono istituti che la offrono gratis e altri che chiedono il pagamento di un premio incluso nel Taeg.

Le polizze agganciate al mutuo si chiamano tecnicamente Cpi (Credit protection insurance). Hanno lo scopo di assicurare il rimborso delle rate in caso si verifichino eventi come morte, infortuni vari o perdita del posto di lavoro. Una polizza del genere non dovrebbe costare più del 2-3% del valore di finanziamento. Anche qui, non c’è l’obbligo di sottoscriverla con la banca erogante.

La capacità di mutuo-acquisto

È importante, inoltre, avere chiara la propria capacità di mutuo-acquisto, cioè conoscere l’importo massimo che una banca può prestarci. Come si calcola questa capacità? Si parte dal reddito netto familiare. Al valore ottenuto si sottrae l’importo di altri finanziamenti in corso. A quel punto si divide tutto per tre. Il risultato è l’importo massimo della rata che una persona può permettersi di pagare in base al suo reddito.

Attenzione ai mutui concessi per importi superiori all’80% del valore dell’immobile, nel caso dell’acquisto di una casa. Molte banche non li concedono perché gli istituti, oltre questa soglia, sono costretti a stipulare un’assicurazione obbligatoria “per coprire il finanziamento eccedente”. Il problema è che il costo dell’operazione viene poi scaricato sul cliente. Istituti del genere applicano spread molto più cari rispetto al normale.

Surroga e modifiche

Infine è doveroso conoscere il fenomeno “surroga”. La surrogazione del mutuo consente di spostarlo in un altro istituto che offre condizioni migliori. Il tutto senza costi notarili ed eventuali altri oneri, che spettano invece alla nuova banca.

Sia chiaro: in questo modo si può modificare il tasso e la durata del muto ma non l’importo del debito residuo. Quando si modifica l’importo si parla di sostituzione del mutuo. In questo caso è importante ragionare non solo in termini di tasso ma anche per quanto concerne la durata del contratto e gli oneri accessori.