Le spese del «condominio parziale»

Non è raro che uno o più beni risultino, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinati al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte dell'edificio condominiale. Ove questo accada si configura, secondo la giurisprudenza (Cassazione sentenza n. 23851 del 24.11.10), la fattispecie del «condominio parziale». Ciò che sempre secondo la giurisprudenza non rimane privo di effetti né in relazione alla partecipazione all'assemblea né all'imputazione delle spese.

È il caso quindi, con riguardo a questi due aspetti, di fare il punto della situazione. Occorre evidenziare che, per un verso, è stato chiarito che, quando all'ordine del giorno «vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condòmini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condòmini direttamente interessati» (cfr. Cassazione sentenza 2363 del 17.2.12).

Per altro verso, sempre in ragione del fatto che i presupposti per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini su di un bene vengono meno ove questo abbia una propria autonomia strutturale e funzionale in rapporto all'intero edificio, è stato precisato che le spese afferenti detto bene non possano che essere imputate (in difetto ben inteso di un regolamento contrattuale che disponga diversamente) al gruppo di condòmini che se ne serve o che ne gode in modo esclusivo (cfr., fra le altre, la citata Cass. sent. n. 23851/10). Si tratta di chiarimenti importanti, validi anche dopo la legge di riforma del condominio (la quale, sul tema, nulla ha innovato), e che è bene pertanto onde prevenire, in ambito condominiale, eventuali controversie avere sempre presenti.

*Presidente

Centro studi Confedilizia

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