Tutti i trucchi (e i segreti) per tenere il Fisco fuori casa

Abbassare il prelievo fiscale attraverso detrazioni e deduzioni riguardanti le spese sostenute per la propria abitazione è possibile. Occorre soltanto sapere su quali capitoli sia possibile intervenire. Ecco una lista dei principali argomenti, ricordando sempre che, in sede di presentazione del 730, bisognerà allegare la documentazione riguardante queste spese. Una ricevuta mancante potrebbe costarvi cara in quanto il Caf o il fiscalista, di norma, non validano le detrazioni senza la certificazione delle spese, poiché essi stessi si esporrebbero al rischio di pesanti sanzioni.

IL MUTUO: COME DETRARRE LE SPESE PER GLI INTERESSI

I mutui consentono una detrazione, cioè un'agevolazione che consente di abbattere l'imposta. La detrazione è calcolata unicamente sugli interessi (e quindi non sul capitale) dovuti sui mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale, cioè quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Il beneficio fiscale è riconosciuto, nella misura del 19 per cento, su un importo massimo di 4mila euro. Ne beneficia il contribuente che ha proceduto all'acquisto, e quindi è intestatario del mutuo, anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare. Facciamo attenzione, però, a delimitare correttamente il concetto di «familiare»: più precisamente, ai fini della detrazione, nella casa vi devono abitare il coniuge oppure un parente entro il terzo grado o un affine entro il secondo. In altre parole, si tratta di figli, fratelli, nonni, nipoti, zii, suoceri, generi e nuore. Sono invece esclusi, ad esempio, i cugini. Peraltro, proprio in materia di immobili, val la pena ricordare che l'Agenzia delle Entrate può sempre controllare la presenza dei requisiti soggettivi richiesti per poter usufruire delle detrazioni per il mutuo, verificando l'effettivo utilizzo dell'immobile come abitazione principale.

IL MUTUO: BENEFICI ESTESI ANCHE ALLA NUDA PROPRIETÀ

Come detto, il beneficiario della detrazione sugli interessi dei mutui prima casa non deve necessariamente esservi residente. Oltre all'ipotesi, appena vista, in cui nell'abitazione viva un familiare dell'intestatario del mutuo, la legge ammette altri casi in cui il soggetto che porta in detrazione tali spese non coincida con colui che usufruisce della casa. Basti pensare al «nudo proprietario», cioè al proprietario dell'immobile che sia ad esempio gravato da un usufrutto in favore di un'altra persona. Ovviamente, anche in tale evenienza devono ricorrere tutte le altre condizioni prescritte dalla legge. La detrazione non spetta invece all'usufruttuario, in quanto egli non ha acquistato l'unità immobiliare. In caso di separazione legale rientra tra i familiari anche il coniuge separato. In presenza di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta, comunque, il beneficio della detrazione per la quota di competenza, sempreché in quell'immobile abbiano la propria dimora abituale i suoi familiari. Se un mutuo è intestato a più soggetti, ciascun cointestatario può usufruire della detrazione soltanto per la propria quota di interessi.

SPESE: IL NOTAIO SI «SCARICA» L'AGENZIA INVECE NO

In generale, gli oneri accessori sui quali è possibile calcolare la detrazione per il mutuo sono rappresentati dalle spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo, e quindi l'onorario del notaio, le eventuali iscrizioni e cancellazioni di ipoteche, le spese di perizia, la penalità per anticipata estinzione del mutuo. Ne sono invece escluse le spese di assicurazione dell'immobile, le imposte dovute per il passaggio di proprietà (Iva, registro e imposte ipotecarie e catastali). Il compenso dovuto all'agenzia immobiliare per la mediazione non è detraibile. Non sono, infine, previste detrazioni per i mutui stipulati a partire dal 1993 per motivi diversi dall'acquisto dell'abitazione principale, come ad esempio per l'acquisto della seconda casa.

RISTRUTTURAZIONI: UN BENEFIT ANCHE PER CHI VIVE IN AFFITTO

Come negli anni passati sono detraibili le spese sostenute per gli interventi di natura edilizia effettuati sulle abitazioni. La detrazione in esame - sulla quale è intervenuta anche l'ultima legge di Stabilità - è pari al 50% per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2015. Possono usufruirne anche il titolare di un diritto reale (come ad esempio l'usufruttuario), l'inquilino che occupa l'immobile sulla base di un valido titolo giuridico, il familiare convivente del possessore dell'immobile, purché abbia sostenuto le relative spese e le fatture e i bonifici siano a lui intestati. Anche in questo caso, l'Agenzia delle Entrate (avendo assorbito l'Agenzia del Territorio) è in grado di «incrociare» i dati per stabilire l'effettiva convivenza nel caso di chi richiede detrazioni per la ristrutturazione di immobili di proprietà di familiari.

NELL'ELENCO DELLE DETRAZIONI PURE LE SPESE CONDOMINIALI

I lavori per i quali è possibile usufruire di una detrazione sono gli interventi di manutenzione straordinaria effettuati sulle abitazioni e loro pertinenze, a prescindere dalla categoria catastale dell'immobile. Per gli interventi aventi ad oggetto parti comuni dei condomini, invece, è agevolata anche la manutenzione ordinaria. Parimenti agevolati sono gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi. La stessa agevolazione è estesa alle opere finalizzate alla cablatura degli edifici.

I PANNELLI E CLIMATIZZATORI ABBASSANO LE TASSE

Per gli interventi finalizzati al risparmio energetico la detrazione prevista è pari al 55 per cento, per le spese sostenute dal 2008 al 2012 e dal primo gennaio al 5 giugno 2013. La quota sale al 65 per cento per gli interventi effettuati dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014. Per le spese sostenute dal 2011 al 2014 la detrazione dev'essere ripartita in dieci rate annuali di pari importo. Rientrano in questa misura gli interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti e quelli riguardanti l'involucro di edifici esistenti, l'installazione di pannelli solari e la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale.

Anche in questo caso, come già per gli oneri accessori dei mutui, occorre tener presente che sono detraibili anche le spese relative alle prestazioni professionali, comprese quelle sostenute per la certificazione energetica.

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