L'edilizia libera, i requisiti sanitari e le tolleranze: tutto quello da sapere sul Salva-casa

Il Salva casa subirà significative modifiche al termine del passaggio parlamentare, assumendo un profilo sostanzialmente diverso rispetto alla sua prima versione, pubblicata in Gazzetta Ufficiale alla fine di maggio. Segnali precoci provenienti dalla Camera indicano che il testo del Decreto Legge n. 69/2024, con relatori Dario Iaia del Fdi e Erica Mazzetti di Fi, ha ricevuto 522 emendamenti entro il termine del 26 giugno alle 12: un numero eccezionalmente elevato, con quasi 300 proposte provenienti dalla maggioranza stessa. I cambiamenti previsti sono differenti tra cui le integrazioni sull’abitabilità, sulla quale sarà previsto uno svecchiamento delle regole attualmente risalenti al 1975, assieme all’emendamento “Salva Milano”. Vediamo assieme tutte le principali novità proposte.

Edilizia libera, ampliamento per pergole, tettoie e piccole opere accessorie

Il regime di edilizia libera, come tutti i regimi edilizi, richiede il rispetto di tutte le normative urbanistiche ed edilizie, nonché dei vincoli e delle norme di settore. Sono state avanzate proposte per estendere ulteriormente l'ambito dell'edilizia libera alla realizzazione di: copertura delle pergole trasformandole in tettoie, chiarimenti sulle VEPA, integrazione dei sistemi di copertura o pergole con frangisole o frangivento, tettoie di dimensioni ridotte e aumento della potenza fino a 40 kW per le pompe di calore aria-aria.

Requisiti sanitari e di abitabilità ridotti

Come anticipato, è stata prevista la riduzione dei requisiti minimi per gli alloggi. Infatti per i monolocali, le superfici minime sono ridotte a 20 mq per una persona e a 28 mq per due persone. Le altezze minime passano da 2,70 m a 2,40 m, rispettando alcune compensazioni come una maggiore aerazione e ampiezza delle stanze rispetto alle superfici minime dei vani. Per gli immobili già condonati o sanati urbanisticamente, sarebbe prevista una deroga ai requisiti senza limitazioni, un'altra versione ridurrebbe l'altezza minima a 2,40 metri. Inoltre è prevista una deroga per la riduzione delle altezze minime per i sottotetti trasformati in abitazioni (mansarde), seguendo le attuali norme regionali sul recupero dei sottotetti.

Stato legittimo

Nell'ambito dello Stato legittimo, legato alle tolleranze edilizie, sono emerse diverse proposte, alcune delle quali erano attese da tempo. Le principali idee riguardano la legittimazione automatica anche in riferimento a tutte le normative di settore, comprese quelle paesaggistiche e igienico-sanitarie, la revisione della definizione di Stato Legittimo secondo il DL 69/2024, con chiarimenti sull'ultima pratica edilizia "sanante" e individuazione dei permessi edilizi e delle condizioni che lo permettono e la legittimazione automatica o sanatoria automatica per varianti a licenze edilizie antecedenti alla L. 10/1977, dimostrabili con documenti probanti. Inoltre è stata proposta l'estensiome del rischio di nullità degli atti di trasferimento e la compravendita per mancata attestazione dello Stato legittimo e delle tolleranze edilizie. Viene poi inclusa una versione alternativa del punto precedente con procedura di SCIA in sanatoria assieme al pagamento di una sanzione pecuniaria da 1.032 a 30.984 euro.

Tolleranze costruttive ed esecutive ulteriormente ampliate

Novità anche sulle tolleranze costruttive ed esecutive. Viene prevista la riduzione della differenza di tolleranze prima e dopo il 24 maggio 2024 e l'introduzione di varianti automatiche e parziali difformità per immobili completati prima del 1967 e della L. 10/77. Inoltre è stata proposta l'accettazione delle parziali difformità realizzate fino alla L. 47/85, purché abbiano ottenuto l'Agibilità.

Viene poi inclusa la tolleranza per tutte le discordanze non contestate al momento del rilascio del certificato di Agibilità o Abitabilità. Infine vengono estese le tolleranze a tutte le normative di settore, comprese quelle igienico-sanitarie e le distanze tra costruzioni