Prima casa, come presentare la proposta di acquisto

L’acquisto di un’abitazione è un passo importante, a maggior ragione in una fase come l’attuale, in cui le variazioni dei tassi d’interesse cominciano a farsi sentire sul mercato immobiliare, con relative ricadute sui mutui e penalizzazione del ceto medio. Per questo è fondamentale, nel momento in cui si pensa di aver trovato la casa adatta alle proprie esigenze, conoscere i vari passaggi della compravendita, a cominciare dalla proposta d’acquisto, dalla prime formalità agli eventuali ripensamenti.

Che cos’è la proposta d’acquisto

La proposta d’acquisto di una casa è in genere un documento scritto, sottoposto da un potenziale acquirente al venditore, con cui si manifesta l’intenzione di comprare una determinata proprietà immobiliare. Questa offerta include in genere il prezzo che si intende pagare, i dati identificativi dell’immobile e quelli dei contraenti. È buona regola indicare anche un limite temporale (solitamente 7-14 giorni) entro cui il venditore deve rispondere, che accetti o meno. Al documento va poi allegato anche un assegno, a dimostrazione della reale volontà di acquisto. In questa fase, la proposta non è del tutto vincolante, ma lo diventa se il proprietario decide di accettare l’offerta nei tempi richiesti. In caso di rifiuto, la quota anticipata andrà restituita, mentre potrebbe andare perduta nel caso di accettazione e ripensamento dell’offerente. È importante quindi inserire più clausole negoziali tra le parti.

La modalità con cui si concretizza il desiderio di acquistare l’immobile può essere espressa attraverso una proposta di acquisto informale (che può avvenire senza un documento sottoscritto, ma anche per e-mail o con una lettera di intenti), o con una proposta di acquisto formale, cioè una proposta concreta e valida, anche all’esame di un istituto di credito.

La proposta di acquisto immobiliare viene formalizzata mediante un modulo compilato con l’aiuto dell’agenzia immobiliare, in caso ci si affidi ad essa: per poter completare questa procedura è sufficiente che il proprietario abbia con sé Codice fiscale, documento di identità e l’assegno (o la predisposizione del bonifico) con la cifra concordata, a titolo di garanzia.

Differenza tra proposta d’acquisto e compromesso

A differenza della proposta d’acquisto, il compromesso (detto anche preliminare di vendita) è un contratto più impegnativo, vincolante legalmente per entrambe le parti che lo sottoscrivono. Redatto solitamente dopo l’accettazione della proposta d’acquisto, stabilisce in modo dettagliato i termini definitivi della vendita. Inoltre anticipa il rogito e ne contiene spesso la maggioranza delle informazioni. È comunque preferibile che a redigere l’atto sia un notaio. Nel compromesso, le parti concordano su prezzo di vendita, condizioni di pagamento, scadenze, clausole di risoluzione e altre specifiche disposizioni. Le principali differenze tra i due documenti stanno quindi nell’impegno legale e nel livello di vincolo.

Proposta di acquisto immobiliare tra privati

Può capitare che si preferisca non coinvolgere un’agenzia durante l’atto di vendita di un immobile, in particolare quando si cede un appartamento tra membri della stessa famiglia, partendo dal presupposto che la conciliazione e la trattativa avvengano senza intoppi.

La differenza rispetto alla proposta di acquisto tramite agenzia può risiedere nell'esattezza della documentazione, dal fatto che non sia prevista una percentuale per l’agente stesso e che il deposito cauzionale non possa essere affidato a terzi. Quando la proposta di acquisto immobiliare tra privati viene accettata, la caparra versata dall’acquirente può essere immediatamente disponibile per il proprietario. In questo caso, per semplificare la procedura, si fa ricorso ad un fac simile della proposta di acquisto immobile tra privati.

Quando presentare la proposta d’acquisto e come

Prima di procedere con la proposta d’acquisto, occorre considerare una serie di fattori, fra cui un’attenta valutazione del mercato e del valore dell'immobile che si vorrebbe acquistare, e individuare il budget massimo; importante poi una pre-approvazione per il finanziamento, rivolgersi nel caso ad un agente immobiliare in grado di aiutare a redigere una proposta forte e negoziare con il venditore; ancora: analizzare attentamente l’immobile individuato, cercando di capire se presenta difetti strutturali, se sono necessarie riparazioni e ristrutturazioni, o modifiche di carattere pratico o estetico. Dopo ciò si potrà fare una proposta d’acquisto tra privati o tramite intermediario.

L’offerta, che dovrà essere il più dettagliata possibile, dovrà contenere i nomi completi e dati personali dell’acquirente (con documento) e del venditore; indirizzo completo dell’immobile oggetto della proposta; prezzo offerto per l’acquisto; tempi di validità della proposta; condizioni di vendita (ad esempio se è incluso o escluso l'arredamento); termini di pagamento, indicando l’importo della caparra e le modalità di saldo eventuale; data di chiusura dell’acquisto; eventuali richieste o clausole speciali, come l’inclusione di lavori di ristrutturazione o la richiesta di specifici certificati; eventuale lettera di pre-approvazione del finanziamento o prova dei fondi disponibili; eventuali documenti relativi alle verifiche effettuate sull’immobile, come l’ispezione tecnica o i risultati di un’indagine di titolo.

Online sono anche disponibili moduli di proposta d’acquisto tra privati senza agenzia: è importante verificare che riportino tutte le informazioni descritte, ma soprattutto comprendere le clausole contrattuali e i documenti legali previsti dalla transazione.

Redatto il documento, va consegnato corredato di eventuali allegati ed assegno direttamente al venditore privato o al mediatore: la proposta diventerà vincolante solo dopo che il proponente abbia ricevuto comunicazione ufficiale dell’accettazione, entro i tempi indicati nelle clausole.

Tempistiche

I tempi di accettazione di una proposta possono essere condizionati da diversi elementi, fra cui, ad esempio, il periodo tecnico necessario per poter richiedere un mutuo. In via generale, i termini entro i quali è preferibile procedere sono di 2 settimane circa, a meno che non venga richiesta una proroga della proposta di acquisto immobiliare. Trascorso il periodo stabilito, e in mancanza di condizioni particolari, se l’acquirente riceve un riscontro positivo dalla proprietà, è possibile procedere con gli altri adempimenti burocratici e il rogito.

Caparra: quanto offrire

Di solito si consiglia di offrire una somma pari al 5-10% del prezzo di acquisto. È di fondamentale importanza che l’importo venga depositato in un conto fiduciario, o tramite un assegno circolare per garantire la sicurezza delle somme, in caso si operi senza agenzia. La cifra rimane di solito nelle mani dell’agente fino ad accettazione o chiusura della compravendita. L’assegno va sempre intestato al proprietario, mai all’agenzia o al mediatore. La caparra non è obbligatoria, ma rappresenta un buon segnale di liquidità per il venditore. Verrà restituita in caso di rifiuto, o considerata come acconto in caso di accettazione, in base alle scelte personali e alle condizioni contrattuali.

Passaggi successivi

Una volta che la proprietà ha ricevuto la manifestazione di interesse, si presentano di norma due alternative: l’accettazione della proposta di acquisto o il prosieguo della trattativa, poiché quanto proposto non soddisfa il proprietario. Si può anche dare il caso che, una volta trovato l’accordo, la vendita dell’immobile non si concretizzi perché una delle due parti decide di fare un passo indietro. Qualora la proposta di acquisto non venga rispettata dal venditore, il deposito viene semplicemente restituito all’acquirente dall'agenzia immobiliare che lo deteneva; può anche capitare però che la proposta di acquisto non venga rispettata dall'acquirente, soprattutto in presenza di mancanze da parte della proprietà, come ad esempio delle ipoteche sulla casa non dichiarate in precedenza.

Se non si procede all’acquisto o alla vendita

Premesso che le conseguenze di non procedere con l’acquisto dopo aver presentato un’offerta dipendono dagli accordi specifici stabiliti nella proposta stessa, vi sono però alcune tutele da prendere in considerazione. Vediamo quali.

Clausole di recesso: la proposta d’acquisto può includere una clausola di recesso che permetta all’acquirente di ritirarsi dalla transazione entro un determinato lasso di tempo, indicato di solito come periodo di validità della proposta. In questo caso, la caparra dovrebbe essere restituita all’acquirente.

Contingenze: la proposta può essere soggetta a determinate condizioni, come l’ottenimento di un finanziamento ipotecario o l’esito favorevole di un’ispezione tecnica. Può essere utile anche vincolare l’acquisto della casa alla vendita della propria, inserendolo tra le clausole scritte.

Qualora tali condizioni non fossero soddisfatte, l’acquirente potrebbe avere diritto a ritirarsi e ad ottenere la restituzione della caparra. È bene considerare che le disposizioni specifiche riguardanti la caparra e le tutele possono differire in base alle normative locali e alle condizioni stabilite nel contratto di acquisto. Può essere utile consultare un professionista legale competente per ottenere una consulenza personalizzata riguardo la giurisdizione specifica e la situazione contrattuale.

Se il venditore accettasse la proposta d’acquisto e rifiutasse in seguito di vendere, le conseguenze legali dipenderanno dalle leggi e dalle disposizioni contrattuali della giurisdizione specifica all’interno della quale ricade l’immobile.

Esiste però anche la possibilità di rivolgersi ad un giudice, richiedendo un adempimento forzato e/o un risarcimento danni; percorsi legali comunque lunghi, complessi e onerosi, dunque meglio sarebbe trovare un accordo.