Riecco il mercato dei mutui. Dalle surroghe ai tassi: cosa sapere

Il 71% degli italiani confessa un desiderio sopra tutti: estinguere il proprio mutuo. Aspirazione contraddetta dal ricorso all’indebitamento e ai prestiti personali; ma tant’è la coerenza è una virtù incerta. Resta il fatto che ricorrere al mutuo per comprare casa è un segno di dinamismo e di coraggio, di voglia di futuro e di ripresa economica.

Dopo mesi di incertezze - e in un mercato immobiliare ancora poco “mobile” - qualche segnale di vivacità sembra provenire proprio da un recente sondaggio sull’accensione di nuovi mutui. Secondo l’analisi condotta in questi giorni da Facile.it e Mutui.it, nei primi quattro mesi del 2024 la richiesta di finanziamenti è aumentata del 17% rispetto allo stesso periodo del 2023. Tornano a crescere anche l’importo medio richiesto (+1,9%) e il valore medio degli immobili oggetto di mutuo (+2%).

Il 2023 è stato un anno complesso per il mercato dei mutui, colpito dall’aumento dei tassi di interesse e da una minore disponibilità economica da parte delle famiglie, già alle prese con l’aumento dell’inflazione; ma il 2024, però, è partito positivamente, con una richiesta in aumento, trainata soprattutto dal miglioramento delle condizioni offerte dalle banche per i tassi fissi, che ha generato fra i consumatori una maggiore fiducia verso il futuro.

RIPARTONO LE SURROGHE

Crescono le richieste di surroga, trainate dalle condizioni favorevoli offerte dalle banche per i tassi fissi: nei primi 4 mesi del 2024 hanno rappresentato il 26% delle richieste raccolte online, in aumento di 9 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

È sempre da ricordare che l’operazione di surroga è totalmente gratuita: se anche la banca dovesse chiedere di fare una nuova perizia sulla casa, tu comunque non dovrai pagare nulla. Allo stesso modo, anche se la banca fa una nuova istruttoria, nessuna spesa a riguardo ti può essere addebitata. Infine, anche se la surroga si fa con un atto davanti al notaio, i costi notarili sono a carico della nuova banca e tu non dovrai pagare nulla. Per fare una surroga del tutto gratuita, il nuovo mutuo deve avere un capitale identico al capitale residuo del mutuo che si ha intenzione di trasferire e rinegoziare.

Rinegoziare un mutuo con la banca che lo ha concesso è possibile ma non è un obbligo della banca accettare la richiesta. La banca si può tranquillamente rifiutare di fare la rinegoziazione (spesso la si convince più facilmente portandole una proposta di surroga ricevuta da un’altra banca). Se la vostra banca accetta di rinegoziare il vostro mutuo, tutto deve avvenire attraverso una semplice scrittura privata senza alcun passaggio dal notaio e costi aggiuntivi. Si può rinegoziare

• la durata del mutuo,

• il tasso di interesse applicato,

• la sua tipologia (quindi si può passare da un tasso fisso a variabile e viceversa).

L’OFFERTA: MEGLIO I TASSI FISSI

Sul fronte dell’offerta, Facile.it ha rilevato che nei primi quattro mesi dell’anno le condizioni proposte dalle banche sono state nel complesso favorevoli, in particolare per i tassi fissi, con indici in calo trainati dalla diminuzione dell’IRS.

Guardando alle migliori offerte disponibili oggi per un mutuo standard da 126.000 euro in 25 anni (LTV 70%, il Loan to Value è il rapporto tra la somma concessa in prestito da una banca e il valore della proprietà garantita), i tassi fissi partono da un TAN (tasso annuo nominale) pari al 2,59%, vale a dire una rata mensile di 571 euro, ovvero 90 euro in meno rispetto alla miglior rata disponibile a maggio 2023. Condizioni così favorevoli non si vedevano da settembre 2022.

Indici ancor più vantaggiosi per i cosiddetti mutui green a tasso fisso (per immobili in classe energetica A o B): in questo caso i tassi partono da un tasso TAN pari a 1,99% con una rata mensile di 533 euro.

Il miglioramento delle condizioni ha riguardato anche i tassi fissi sulla surroga: oggi, chi vuole cambiare banca, può trovare offerte con indici TAN che, per un mutuo del valore indicato qui

sopra, partono da 3,05% pari ad una rata di 600 euro (che scende a 577 euro in caso di surroga green).

Ancora fuori mercato invece l’offerta di tassi variabili: i migliori tassi partono da 4,58% e una rata di circa 700 euro.