Riforma del condominio: ecco come funziona

Una riforma attesa da 10 anni e che lo scorso 30 giugno, è arrivata. Il Decreto Legislativo 149/2022 è ha introdotta nel nostro ordinamento, difatti, a decorrere dal 30 giugno per l’appunto la nuova riforma del condominio.

Lo scopo principale è quello di snellire i procedimenti rendendo obbligatoria la mediazione in caso di conflitti e conferendo maggiore autonomia alla figura dell’amministratore; ma sono tanti gli aspetti che contribuiranno, o quanto meno si spera, a migliorare le dinamiche di vita nei condomini italiani.

Vediamo quali sono le principali novità.

La figura dell’amministratore

La figura dell’amministratore è determinante nella vita di un condominio. Per queste ragioni la riforma ha teso a rafforzarne il ruolo anche attraverso l’introduzione dell’obbligatorietà della mediazione.

Se in precedenza l’amministratore poteva assumere questo ruolo so se preventivamente approvato dall’assemblea con un voto di maggioranza (i condomini, difatti, potevano decidere di rivolgersi agli avvocati), con la riforma il ruolo di mediatore andrà automaticamente all’amministratore

Animali domestici e Parti comuni

La riforma supera la possibilità di mettere un divieto, nei regolamenti di condominio, alla possibilità di avere un animale domestico.

Restano, logicamente, le regole di buon senso per la qualità della vita dell’animale e il decoro interno al condominio.

Per quanto riguarda le parti comuni, invece, il cambio di destinazione d’uso potrà intervenire con un quorum più alto rispetto a quanto previsto in precedeza, che ora deve essere di almeno i 4/5 dei presenti e di almeno i 4/5 del valore dell’edificio.

Morosità

Viene introdotto il principio della “solidarietà sussidiaria” che prevede che, nel caso in cui un condomino non paghi la propria rata condominiale, saranno gli altri proprietari a dover pagare anche se in regola con i pagamenti; il contributo, però, sarà in base alle tabelle millesimali.

In ogni caso, l’amministratore è obbligato ad agire in giudizio verso i condomini morosi entro e non oltre i sei mesi dalla chiusura della gestione condominiale, fatto salvo che su decisione dell’assemblea si stabilisca di non procedere.

Lavori

I lavori straordinari possono essere di piccola o grande entità.

Per le prime tipologie non è previsto uno specifico quorum; si applica, dunque, una deliberazione a maggioranza semplice, la metà dei presenti nel caso in cui rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Per quanto riguarda la seconda tipologia di lavori, la deliberazione necessità della maggioranza dei presenti alla riunione e che rappresentino almeno 500 millesimi, ossia il 50% del valore dell’immobile intero.

Inoltre,

nel caso in cui si deliberano i lavori, la riforma prevede la creazione di un fondo speciale di importo pari al costo del lavoro; questo non significa che sia obbligatorio pagare in anticipo l’impresa che eseguirà i lavori.

Altre novità

• Si passa dai precedenti cinque previsti a novi condomini per l’obbligatorietà di avere un amministratore il quale potrà restare in carica due anni e per la sua revoca non occorre più la maggioranza dei condomini ma anche che sia un solo condomino a ricorrere.
• Ogni condomino può staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato se questo non crea dei disagi agli altri proprietari.
• È possibile istallare parabole e pannelli solari nelle parti comuni senza l’approvazione dell’assemblea, a patto che non si intacchi il decoro dell’immobile.