Condominio e famiglia: è l'ora dei mediatori

Benvenuti nel condominio Italia. Il (non) luogo che meglio di altri rappresenta plasticamente il terreno di caccia per speculatori senza scrupoli che sfruttano i litigi tra vicini di casa. In mezzo ci sono amministratori di condominio che si fanno accompagnare da due legali in assemblea, ditte che con l'accordo di soggetti estranei al condominio si mettono d'accordo per spartirsi i soldi degli ignari inquilini o padroni di casa e legali che, con la complicità degli amministratori, convincono gli inquilini a un muro contro muro che fa solo il loro gioco. I malfattori sono una minoranza di mele marce che gettano discredito su un mondo di professionisti alle prese con adempimenti sempre più pressanti e troppa burocrazie, ma il problema di chi se ne approfitta c'è.

È anche per evitare che bagattelle condominiali si trasformino in valanghe che dal 2010 con il decreto legislativo numero 28 la mediazione è diventata uno strumento per risolvere le liti. Nei giorni scorsi è passata anche alla Camera la riforma del Pnrr e le modifiche al sistema giudiziario (nel disegno di legge di riforma del processo civile si parla ad esempio dell'istituzione del Tribunale della famiglia e della figura del curatore speciale a tutela del minore) che potenzia gli strumenti alternativi per la risoluzioni delle controversie come la mediazione e la negoziazione assistita. Con quali benefici? Lo vedremo presto. «L'impulso dato dalla riforma anche nel diritto di famiglia impone agli avvocati una accelerazione verso un cambio di prospettiva che porti all'uso di metodi meno avversariali di quelli previsti dal processo, per formare professionisti capaci di affiancare le parti nella gestione dei conflitti con rispetto reciproco e a raggiungere accordi equilibrati e tutelanti per i figli», dice al Giornale Francesca Araldi, presidente dell'Associazione italiana professionisti collaborativi.

COSTI E BENEFICI

Ma come funziona già oggi nei condomini? La mediazione serve per le liti tra vicini di casa ma anche per le contestazioni sulle spese fatte dal condomino senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, i regolamenti di condominio, le delibere condominiali e la responsabilità dell'amministratore e la sua revoca fino alle riscossione dei contributi condominiali. E così fino al 2015 la mediazione è diventata obbligatoria. Inizialmente senza avvocati. Faccia a faccia. «Il costo? Basso, troppo basso per essere vero - dice al Giornale il responsabile di uno degli Organismi autorizzati che ci sono a Milano». Finora lo strumento ha funzionato? Sì, ma con esiti controversi. Perché mai come tra vicini di casa parlarsi alla presenza di un soggetto terzo, un mediatore con tutte le sue qualità (a volte taumaturgiche) può servire a raffreddare gli animi. Poi è spuntata l'assistenza legale obbligatoria, e la situazione si è ingarbugliata. Sarebbe bastato formare avvocati mediatori e tutto sarebbe andato meglio, probabilmente. Invece no. Oggi il vero problema nella maggior parte delle mediazioni in materia condominiale è il costo dell'avvocato. Con il risultato che se ti metti d'accordo subito eviti una parte dei costi, se non riesci, la mediazione è un costo in più, fondamentalmente inutile. «Eliminare l'assistenza obbligatoria del legale potrebbe servire a riequilibrare la diseguaglianza di costi fra il singolo e il condominio», dice ancora il responsabile. «Un tentativo di conciliazione avviene già tramite i legali incaricati - ragiona l'avvocato milanese Cristiano Parziale - ma se le parti hanno deciso di adire la giustizia, difficilmente riconosceranno le ragioni dell'altro». Le questioni legate a condominio e affitti rappresentano una bella fetta dell'intero panorama della mediazione in Italia. Se si guarda al 2020 i dati del ministero della Giustizia parlano nel complesso di circa 30mila procedimenti avviati. Vale a dire un quarto circa di quelli totali iniziati nell'anno appena trascorso. Da notare, tra l'altro, che sul podio dei temi oggetto di mediazione ce n'è un altro strettamente legato ai precedenti, quello delle controversie in tema di proprietà e di altri diritti reali, con 19mila casi.

IL PESO DEL DEBITO

Ma in campo immobiliare più che dalle risse col vicino di casa chiassoso oggi per colpa del Covid e della crisi finanziaria il rischio è quello di perdere la casa di proprietà per colpa di un debito legato a spese condominiali diventate improvvisamente insostenibili. Come racconta l'avvocato Silvia di Maria, che lavora in Brianza e che è a Milano per difendere alcuni condomini in uno stabile in via Monviso e in zona Buenos Aires, mentre ci mostra i faldoni con le sue pratiche. «Ci sono storie di mala gestione condominiale nella contabilità relativa che si protraggono ormai da diversi anni, con condòmini ignari di tutto: storie di incapacità, imprudenza, imperizia e malafede da parte di amministratore su computi metrici, ripartizione delle spese senza una delibera e senza un criterio legale, lavori fatti male senza neanche i certificati di collaudo. Il tutto - spiega l'avvocato, esperta anche in mediazione - con una proliferazione di spese legali inutili e di azioni giudiziarie contro il condominio che a volte non si sa a quanto ammontino perché non vengono deliberate né è chiesto né è fornito dai colleghi (come prevederebbe la legge) un preventivo di spese». Che fare? Andare per carte bollate? Chi si mette contro un vicino, o peggio contro l'amministratore, rischia «in solido». Il singolo condomino, le spese dell'avvocato le paga tutte, l'intero condominio (spesso chiamato come parte convenuta) le divide fra tutti i condomini. Comprese le spese legali. Se credo che l'amministratore mi imputi spese non dovute, che faccio? Vado dall'avvocato? E quanto mi costa? E quanto durerà? C'è di mezzo la propria abitazione. Come la storia dell'imprenditore che aveva debiti per oltre 900mila euro con banche, finanziarie ed Equitalia. La sua casa di proprietà era sul punto di essere svenduta. Ma un giudice di Milano, in base alla Legge sul sovraindebitamento, ha sospeso tutte le azioni cautelari o esecutive sul patrimonio del debitore, «compresa la vendita della casa - spiega al Giornale il suo avvocato, Claudio Defilippi - che sarà venduta a prezzo di mercato e il cui ricavato andrà ai creditori. È un cambio di orientamento del Tribunale». Defilippi ha ottenuto che l'uomo risparmi 400mila euro e chiuda per sempre la sua posizione debitoria. Ma non tutti i tribunali seguono questa strada, come ricorda il presidente dell'Ordine dei commercialisti Marcella Caradonna, che dall'Organismo di composizione della crisi si batte perché sia percorsa più spesso, «purché la decisione del tribunale abbia come elemento essenziale della risoluzione la (ragionevolmente) breve durata della esecuzione del piano», come ha già sottolineato la Cassazione. Ma, come si sa, una casa svenduta all'asta fa gola.

RISCHIO REVISIONE

Sullo sfondo resta la questione del 110% e del bonus ristrutturazione. Un'occasione ghiotta per rifare le facciate e ammodernare i palazzi quasi a carico dello Stato - a Milano ci sono società che hanno già preso accordi con un numero spropositato di condomini - ma è anche vero che sul pianeta edilizia incombe l'incubo revisione catastale.

Se domani aumentasse il valore delle case perché rimesse a nuovo, per molti padroni di casa il pagamento degli oneri - dall'Imu alla Tari fino alle spese condominiali - potrebbe rendere la ristrutturazione un boomerang.

Con il risultato di consegnare il patrimonio edilizio italiano in mani straniere. O, come già sta avvenendo, alla criminalità organizzata dalle tasche piene di miliardi provenienti dal narcotraffico e in attesa di essere investiti.