Ecco come trovare il mutuo più adatto

Il mercato immobiliare è ingessato: si allungano i tempi necessari per vendere la proria casa, le banche chiudono i rubinetti dei prestiti e gli italiani sembrano sempre meno disposti ad indebitarsi per affrontarne l’acquisto (-44% le richieste di mutui nel primo trimestre). In questa situazione come si può individuare il mutuo più adatto alle proprie esigenze? In questa pagina proviamo a rispondere delineando quattro situazioni tipo: la giovane coppia alla ricerca di una sistemazione, il proprietario quarantacinquenne che desidera una metratura più ampia, i genitori che aiutano il figlio ad avere la pro­pria indipendenza e una coppia di agiati professionisti. La prima regola, però, è leggere attentamente il contratto proposto.

Gli istituti di credito stanno comunque diminuendo l’erogato con diverse strategie. La prima consiste nel ridurre la percentuale di mutuo concesso rispetto al valore dell’immobile: se fino a pochi anni fa la media di mercato si attestava intorno all’80%, oggi siamo intorno al 70% con diverse banche che non rico­noscono al sottoscrittore un valore superiore al 60- 65% del valore dell’immobile. Il secondo accorgimento pratico per accordare il prestito immobiliare, riguarda invece il rapporto tra l’importo della rata mensile e il reddito netto disponibile del cliente.

Fino a qualche anno viaggiava tra il 30% e il 35%, oggi è difficile che vada sopra il 30% con gli istituti più prudenti che si limitano al 25%. Per ultima, ma non certo per importanza, c’è poi la leva dello spread sul tasso accordato. Solo 12 mesi fa,lo spread,cioè l’extra tasso rispetto all’Irs (tasso fisso) o all’Euribor (tasso variabile), si attestava tra l’1,30% e l’1,50%, attualmente osserviamo livelli di spread mediamente sopra i tre punti percentuali. Dal 2008-2009, le banche sono molto più attente alla valutazione indipendente dell’immobile sul quale si chiede l’ipoteca per il mutuo e, per questa ragione, o si avvalgono di consulenti interni oppure si rivolgono a reti di periti specializzati.

Sebbene i costi di perizia non sembrano essere lievitati negli ultimi anni, è però vero che tra le voci che consentono agli istituti di manovrare sui costi del mutuo oltre al tasso di interesse ci sono proprio quelli di perizia. Un insieme di componenti che ha fatto allargare la forbice tra i tassi dei mutui più economici e quelli più cari: motivo in più per fare confronti tramite i siti specializzati come, per esempio, Mutuionline.it che permette di comparare le offerte di 39 banche.

Neo sposi: puntare sul tasso variabile per partire con rate «light»

Una coppia di giovani lavoratori sposati, entrambi con contratto a tempo determinato, desiderano comperare un appartamento di 70 metri quadrati, anche perché sono attualmente in affitto e pagano un canone di 450 euro al mese. Il marito guadagna 14mila euro netti all’anno mentre la signora arriva a 12mila euro netti. La raccomandazione secondo gli esperti è quella di puntare su un mutuo della durata di 30 anni a tasso variabile al 100% per sfruttare al massimo le offerte oggi disponibili sul mercato. Con una ricerca appropriata si può infatti ottenere un mutuo di 150mila euro con tasso nominale del 3,78% (e «Isc», Indicatore sintetico dei costi» dell’l,4%), pari a una rata mensile di 697 euro. Tradotto in pratica, significa che i due coniugi devono sborsare 8.364 euro all’anno, pari al 32,1% del reddito netto complessivo del nucleo familiare (26 mila euro). È evidente che questa soluzione, oltretutto anche l’unica sostenibile rispetto al reddito della famiglia, espone i due coniugi al rischio di veder crescere nei prossimi anni la rata in modo più sostenuto rispetto al reddito. L’alternativa potrebbe essere quella di acquistare un monolocale con un mutuo più ridotto sia in termini economici ( massimo 100 mila euro) sia in termini di durata (per esempio 20 anni) e, solo successivamente, effettuare una permuta con un appartamento maggiore. Oppure cercare di accumulare un capitale iniziale di 30- 50 mila euro con cui abbattere la rata del prestito.

I genitori comprano per il figlio: meglio la scadenza decennale e proteggersi dalla Bce

Il terzo esempio, quello dei due genitori che intendono aiutare il proprio figlio ad acquisire la propria indipendenza, è uno dei casi più diffusi in Italia. Supponiamo che l’obiettivo dei genitori sia rilevare per il figlio un appartamento dal costo di 200mila euro, facendo ricorso al proprio conto corrente dove c’è una disponibilità di 150 mila euro: è necessario quindi un mutuo da 50mila euro. Soltanto il padre, 55enne, lavora e ha un reddito netto annuo pari a 24mila euro.
In base a questo identikit familiare, gli esperti suggeriscono un mutuo di importo pari a 50mila euro e di durata decennale in quanto mutui da 7 o anche 5 anni di durata comporterebbero il pagamento di rate annuali superiori al 30% del reddito netto del padre e quindi molto difficilmente ottenibili in questa fase di crisi economica.
Le migliori opzioni disponibili attualmente sul mercato, sono una a tasso variabile e una a tasso fisso. La prima, prevede un tasso nominale iniziale del 3,26% ( Isc pari al 3,37%) con una rata mensile da 489 euro, mentre la seconda, a tasso fisso al 5,0% (Isc al 5,18%) propone una rata mensile da 530 euro.La scelta tra l’una o l’altra soluzione è soggettiva: la rata a tasso fisso è più cara ma non cambia negli anni mentre quella del mutuo a tasso variabile è più leggera ma soggetta a cambiamenti. Tuttavia, dal momento che la differenza mensile della rata è di 41 euro (meno di 500 euro all’anno) probabilmente l’opzione del mutuo a tasso fisso potrebbe rivelarsi la scelta più indicata per i genitori che, con un modesto esborso annuo, evitano il rischio di vedere appesantirsi il proprio prestito.

Il quarantenne: il costo si ferma al 3,26% ma è centrale la durata

Un 45enne, proprietario di un immobile da 80 metri quadri e con 50mila euro sul conto corrente, vorrebbe permutare il proprio appartamento con uno di 120 metri quadri dal costo pari a 330mila euro.
Il risparmiatore, che ha uno stipendio annuo netto di 38mila euro e possibilità di risparmio comprese tra 7 e 8mila euro annui, ha buone prospettive di vendere il proprio alloggio per 180 mila euro: avrebbe quindi bisogno di un mutuo da 100mila euro. In questo caso gli esperti lasciano aperte più opzioni: innanzitutto occorre scegliere tra tasso fisso (rata certa fino alla scadenza ma più alta di quella del mutuo a tasso variabile) oppure tasso variabile ( rata che può cambiare negli anni ma molto meno onerosa in partenza). E poi è possibile optare tra una durata del mutuo tra 15 e 20 anni. Nel caso di mutuo a tasso variabile, a 15 anni, si può spuntare un saggio nominale del 3,26% (pari a un Isc del 3,35%) e rata mensile di 703 euro mentre a 20 anni, il tasso nominale resta al 3,26% (con l’Isc al 3,34%) ma la rata è di 568 euro. Quanto alle offerte a tasso fisso, si può spuntare un saggio nominale a 15 anni pari al 5,09% (5,25% l’Isc) e una rata di 795 euro mentre quello di durata ventennale, con tasso al 5,10% (e Isc al 5,25%) richiede una rata mensile di 665 euro. Ricapitolando, con il tasso variabile si spendono 93 euro in meno per le rate mensili a 15 anni rispetto al mutuo a tasso fisso e 97 euro per le rate mensili a 20 anni ma si resta esposti al pericolo di un rialzo dei tassi.

La coppia di professionisti: prestito a 15 anni per acquistare l’alloggio delle vacanze

Analizziamo infine il caso di una coppia di professionisti: lei è un avvocato con 45mila euro di reddito netto mentre lui è medico ( 40 mila euro di reddito netto). Hanno un appartamento di proprietà e desiderano comperare una seconda casa al mare del valore di 300mila euro. Sanno bene che l’Imu sarà elevata ma vogliono acquistare un alloggio per le vacanze approfittando del calo delle quotazioni. Dispongono di un patrimonio da 100mila euro e hanno quindi la necessità di trovare un finanziamento per altri 200mila euro. La soluzione più adatta appare un mutuo a 15 anni, in quanto un prestito decennale comporterebbe una rata eccessiva rispetto al reddito. Analizzando le migliori offerte sul mercato, emerge che il mutuo a tasso variabile quindicennale è più interessante perché ha un costo nominale del 2,93% (Isc del 3,46%) con rata mensile da 1.374 euro. Nell’ambito dei mutui a tasso fisso si può ottenere un tasso nominale del 5,27% ( Isc del 5,73%) e rata di 1.605 euro. Nel primo caso l’am­montare delle rate annuali di mutuo (16.488 euro) si colloca al di sotto del 20% dell’attuale reddito dei due coniugi, mentre la somma delle 12 rate mensili del mutuo a tasso fisso (pari a 19.260 euro) sfiora il 23%. Potrebbe essere una buona ragione per optare sul prodotto a tasso variabile dal momento che le entrate della famiglia potrebbero essere soggette a variazioni al ribasso.

Al contrario, tuttavia, un mutuo a tasso fisso garantisce ai due professionisti di poter sapere sempre e con esattezza l’ammontare del proprio debito per la seconda casa e quindi di essere certi di poter pianificare entrate e uscite nei prossimi 15 anni.