Ultima chiamata per il mattone. Il derby-tassi: fisso o variabile?

Negli ultimi mesi tra tassi rasoterra, mercato immobiliare in caduta libera (si calcola che dall'inizio della crisi le proprietà abbiano perso fino al 40% del loro valore) e la concorrenza tra gli istituti finanziari che ha drasticamente ridotto gli spread (ovvero il costo aggiuntivo applicato al tasso di base dalle singole banche), comprare casa è stato particolarmente vantaggioso. Ma si tratta di uno scenario ormai a scadenza, come conferma Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it. Meglio quindi approfittarne.

Oggi, per fare un esempio, per un mutuo ventennale a tasso fisso si può pagare anche l'1,5% (offerto da Bper e da Intesa), mentre con il variabile, sempre ventennale, si può scendere sotto l'1% (con Cariparama-Crédit Agricole che propone, con gran Mutuo Casa Semplice lo 0,83%, così come Hello Bank, Intesa Sanpaolo, Bnl) solo pochi anni fa il fisso oltrepassava il 6,5%.

Non è un caso che a novembre, secondo i dati di Crif, le istruttorie sui mutui (nuovi e surroghe) siano salite del 13,2% rispetto al 2015 con un valore medio di 125.517 euro (dai 121.051 euro di un anno fa). Un boom che prosegue da inizio anno visto che nei primi undici mesi del 2016 il rialzo è stato del 12,7%, con un valore medio nell'aggregato a 123.164 euro. Ma questo scenario potrebbe, quanto prima, mutare. Per chi sta guardando al mercato dei mutui è il momento di affrettarsi. Non siamo in una situazione da cui potrebbero nascere nuovi minimi. Difficilmente i tassi scenderanno ancora. Anzi. È bene quindi cercare di massimizzare il risparmio che si può ottenere dal finanziamento sostiene Anedda.

Sono diversi gli indicatori di mercato che mostrano una tendenza al rialzo dei tassi, anche se difficilmente si toccheranno, a breve, i livelli registrati negli anni pre quantative easing. Gli esperti infatti segnalano, innanzitutto, i movimenti al rialzo dell'Eurirs (euro interest rate swapt, noto anche con l'acronimo Irs), ovvero il parametro di indicizzazione al tasso di interesse medio a cui le banche stipulano i contratti swap a copertura del rischio di interesse e generalmente usato come base per calcolare gli interessi fissi sui finanziamenti (all'Eurirs si aggiunge uno spread più o meno ampio). Per quanto riguarda, più in dettaglio, la durata ventennale si è infatti passati da quota 0,73 di agosto, un livello che rappresenta il minimo storico, a quota 1,24 a dicembre. Il che significa che, quanto prima, le banche potrebbero ritoccare all'insù i tassi fissi. Nel frattempo il tasso a 20 anni è salito all'1,28% (da quota 0,7 di inizio luglio), quello a 30 anni all'1,33% (da quota 0,73 di inizio luglio): per farsi finanziare occorre preventivare una retribuzione maggiore per gli investitori e, a loro volta le banche si adeguano, calcolando l'aumento dei prezzi dei finanziamenti.

In questo scenario la scelta del tasso fisso su per finanziamenti di 20-30 anni, rimane probabilmente la più indicata vista la convenienza attuale dei tassi e il concreto rischio che questi ultimi si apprezzino significativamente nel corso del tempo. Non è un caso che il 78% dei potenziali acquirenti presenti richiesta di un mutuo a tasso fisso che poi si traduce nel 74% delle erogazioni. Il fisso in questa situazione di mercato, mette al sicuro gli investitori da uno scenario politico ed economico dominato dall'incertezza. Conviene comunque farsi precisare dalla banca se e per quanto le condizioni di tasso fisso offerte nel corso dell'istruttoria saranno mantenute nel corso di perfezionamento del contratto.

Diverso il discorso per finanziamenti di breve durata, 10 anni ad esempio, per cui il tasso variabile potrebbe risultare ancora conveniente. È bene fare attenzione e ragionare sulle diverse esigenze: oggi la differenza tra fisso intorno all'1,5% e variabile intorno all'1% per un finanziamento standard di 100mila euro si limita a 500 euro, ma nel lungo termine il mutuo variabile potrebbe diventare più costoso.

Peraltro si stanno facendo largo anche prodotti che uniscono i tassi rasoterra dei mutui a tasso variabile alla garanzia di un tetto massimo (la clausola cap): sempre considerando un mutuo ventennale, Intesa Sanpaolo offre un tasso variabile all'1,43% con un tetto massimo fissato a 3,9% e Unicredit a 1,8% con un cap a 3,8 per cento.